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房價壓力攤薄路徑是大城市群擴容

市場信息網   2020-01-16 11:05:25   來源: 人民網   作者:董亮 王寅浩   評論:0

  當“房住不炒”成為共識,房價上漲的動力還會存在嗎?1月11日,來自無黨派人士界別的北京市政協委員、自然資源部所有者權益司司長廖永林在接受北京商報記者專訪時表示,正常的房價上漲是可以被市場所接納的,但漲幅需與人均收入相匹配,房價暴漲的時代已經成為過去式。目前整體樓市“遇冷”,是房屋回歸居住屬性的真實體現,而維持供需平衡,則是房價平穩運行的必要前提。隨著大城市群陣容的擴充,人口和產業對外輸出,核心城市房價壓力也將被攤薄“分食”。

  規劃

  做好大城市群戰略

  “當前的房地產市場屬于‘頭重腳輕’,人口更多地往核心城市聚集,也就造成一線城市房價過高。”廖永林表示,中心城區房價過高,向四周依距離遞減,這都是因為“單核”原因所造成的。

  廖永林表示,大城市群戰略可以推動“單核”模式成為歷史,“一核多中心”的模式正在形成。大城市群模式通過核心城市與其他大大小小城市的連接,對外輸出人口和產業,協調發展來分擔核心城市的壓力,進而起到平抑房價的作用。

  “‘十三五’規劃綱要提出了19個城市群的規劃,而這19個城市群承載了我國78%的人口,貢獻了超過80%的國內生產總值。”廖永林稱,上層戰略規劃已然形成,協同發展、一體化建設,正是各城市脈絡的互聯互通,每個城市都是其中一個零部件,共同推動“大機器”的運作。未來不再局限于一城一地,一個規模龐大的區域性市場要比單一市場承受能力更強,這是一個均勻受力的過程,隨著產業和人口的轉移,土地供應也將改變核心區域為焦點的供應節奏。

  大城市群的崛起必然帶來產業和人口的流入,基礎配套設施建設將是至關重要的一環。在廖永林看來,一個城市只有留住人和產業,才能得到長足的發展,而這需要配套設施的跟進,過“苦日子”的房企要抓住政策紅利。“其實這是一個互利的局面,房企會在其中得到進一步發展,而城市群建設也會因社會資本的參與更快形成。”

  2019年2月,國家發改委印發了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》提出,城市群是新型城鎮化主體形態,是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平臺。都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以一小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。

  《意見》要求,到2022年,都市圈同城化取得明顯進展,基礎設施一體化程度大幅提高,阻礙生產要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙基本消除,成本分擔和利益共享機制更加完善,梯次形成若干空間結構清晰、城市功能互補、要素流動有序、產業分工協調、交通往來順暢、公共服務均衡、環境和諧宜居的現代化都市圈。到2035年,現代化都市圈格局更加成熟,形成若干具有全球影響力的都市圈。

  可以預見的是,城市發展的脈絡正在經歷變革。

  市場

  多供給平抑價格

  回歸到住房本身,在廖永林看來,住房最根本的價值就是滿足人們的居住需求,大城市群可以輻射更多的人和產業,如果有更多的選擇,又何必拘泥于一個城市,歸根到底房價的高低還是受供需的影響。

  據廖永林介紹,跳出大城市群思維,目前政府平抑房價有兩種手段:一是限購政策,告訴購房者哪些人可以買、哪些人不能買,在需求側進行管控;二是加大供給量,以多供給房源來應對多住房需求,削弱房價上漲的動力。

  “目前來看,限購政策的確令房價上漲過快的地區的房價回歸到合理水平,但不可否認的是,需求仍在。這也是為什么一旦政策放松,就會有房價抬頭的跡象。”廖永林認為,堵不如疏,加大“平價”產品的供給量,滿足大眾的住房需求,房價自然而然會回落。“其實可以很清楚地感受到,目前北京房價較之前高峰期已經有所回落,政策管控是一方面,但更多的是保障性住房的沖擊。”廖永林直言,在租售并舉的政策背景下,北京也正在“兩條腿走路”,其中集體土地租賃房建設走在全國前列。

  據了解,2018年起,北京豐臺、大興、順義、通州等區都開始了集體土地租賃房建設。這些項目中,有不少都在與房企或專業租賃運營商合作。目前已開工的項目既有經濟實力較強的鄉鎮、村集體經濟組織,也有首創集團等市屬國有企業,以及萬科、鏈家等民營、專業住房租賃企業參與。

  按照總體規劃要求,北京市將逐步加大租賃住房供應,五年計劃建設租賃住房50萬套,并主要通過集體建設用地安排,持續推進住房市場供給側結構性改革,加快建立租購并舉的住房制度體系。

  “之前房子為什么能炒起來?就是因為初期房地產市場的‘饑餓’狀態,給人營造出稀缺的感覺,再加上一些人的推波助瀾,房地產市場進入全民炒房時代。短期增值的瘋狂都是不正常現象,房子作為商品,增值過快是供求關系不對。這并不是普通大眾的錯,而是有一雙‘利益’的手在推動,作為個體只會盲目跟從。”廖永林強調。

  本質

  回歸居住屬性

  “什么市場是好?什么市場是壞?這需要看天平向哪邊傾斜。”在廖永林看來,隨著調控政策的不斷加碼,目前整體樓市“遇冷”,但客觀來說房子正在回歸居住屬性。“之前買房聽到更多的是,我這個樓盤一年能漲多少錢,有多大的升值空間,現在即便銷售這么推銷,購房者也不會信了。這是一個好現象,房子本身就是一個消費品,而不是傳統理解的‘投資’產品,‘房住不炒’的底線牢不可破。”

  在談及房地產市場未來發展時,廖永林表示,從生活基本要素來講,住房應該和“柴米油鹽”劃為一類,雖然不可能低到“白菜價”,但隨著供應量的不斷增加,供需平衡得以維持,回歸居住屬性是必然結果。

  “此外,房價也不可能大起大落,因為這關系到整個社會的經濟發展。”廖永林建議,在穩字當頭下,購房者只需要考慮某個項目產品是否能滿足自己的需求就可以了,無需再考慮其他。如果有政策上的優惠,當下可以選擇買房,但如果還妄圖借助房子實現“暴富”顯然已經不可能了,房價波動只會在一個合理的范圍內起伏。

  “堅持房住不炒”是樓市發展的基本原則,中央經濟工作會議定調2020年房地產政策,提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。堅持“房住不炒”定位,構筑穩地價、穩房價、穩預期三角支撐政策框架,將是2020年房地產調控政策基本導向。


責任編輯:lizhen李臻

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